ரியல் எஸ்டேட் வரையறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் – 2016 (RERA) – ஒரு பார்வை
ரியல் எஸ்டேட் வரையறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் – 2016 (RERA) – ஒரு பார்வை
வீட்டுமனை தொடர்பான அனைத்து விஷயங்களில் மோசடிகளும் ஏமாற்று 
வேலைகளும் நடைபெற்று வருவதால் இந்த வீட்டு மனை தொட ர்பான அனைத்து பிரச்சனைகளுக்கும் தீர்வும் உரிய வழிகாட்டுத ல்களும் வேண்டும் என்பதாலும் வீட்டு மனை நுகர்வோர்களின் நலன் காக்கவும் வீட்டு மனை வரையறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் கொண்டு வரப்பட்டது.
வீட்டு மனை வரையறை மற்றும்மேம்பாட்டு சட்டம் – ரியல் எஸ்டேட் வரையறை 
மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் – 2016 (RERA – Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) மே 1ம் தேதி 2017 முதல் நடைமுறை க்கு வந்துள்ளது. ஒவ்வொரு மாநில மும், யூனியன் பிரதேசமும் தங்களு க்கென தனித்தனி மனை வணிகச் சட்டத்தை இயற்றிக் கொள்ளவும் இந்த சட்டம் வகை செய்கிறது. வீடு மற்றும் குடியிருப்புகள் விற்ப னையில் நடைபெறும் முறைகேடுகளை தடுப்பதற்காக இயற்றப்ப ட்டிருப்பதே மனை வணிகச் சட்டம். எனினும், இச்சட்டத்தை ஏற்று இதுவரை 13 மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் மட்டுமே அறிவிக்கை வெளியிட்டுள்தால் தமிழகம் உள்ளிட்ட மாநிலங்களில் இந்தச் சட்டம் அமல்படுத்தப்படுவது கேள்விக்கு றியாகியுள்ளது.
மனை வணிகச் சட்ட அமலாக்கம் குறித்து மத்திய வீட்டுவசதி – நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்புத் துறை அமைச்சர் M. வெங்கய்யநாயுடு கூறுகையில், ஒன்பது ஆண்டுகால காத்திருப்புக்குப் பிறகு, மனை வணிக ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் அமலுக்கு வருகிற து.
இதன் மூலம், வீட்டுமனை விற்பனைத்துறையில் “வாடிக்கையா ளரே அரசர்” என்ற நிலையை ஏற்படுத்தும் ஒரு புதிய சகாப்தம் பிறக்கிறது. இந்தச் சட்டம் அமலாவதைத் தொடர்ந்து, தற்போது கட்டுமான 
நிலை யில் இருக்கும் வீட்டு மனைத் திட்டங்களை 3 மாதங்களுக்குள் மனை வணிக ஒழுங்காற்று அதிகாரிகளிடம் விற்பனையாளர்கள் பதிவு செய்ய வேண்டும். எனினும், தற்போது உத்தரப்பிரதேசம் (Uttar pradesh ), குஜராத் (Gujarath), ஒடிஸா (Odisa), ஆந்திரப் பிரதேசம் (Andhra Pradesh), மகாராஷ்டிரம், மத்தியப் பிரதேசம் (Mathiya Pradesh), பிகார் (Bihar) ஆகியமாநிலங்களும், அந்தமான்-நிக்கோபார் (Andaman -Nicobar Ilands), சண்டீகர் (Sandigar), தாத்ரா-நாகர் ஹவேலி, டாமன் –
டையூ, லட்ச த்தீவு ஆகிய யூனியன் பிரதேசங்களும் மட்டுமே மனை வணிகச் சட்டத்தை ஏற்று அறிவிக்கை வெளியிட்டுள்ளன என்று தெரிவித்தார்.
வீடு, மனை வாங்கும் விஷயத்தில் எத்தனையோ மக்கள் சரியா ன வழிகாட்டுதல்கள் இன்றி தங்களது வாழ்க்கையையே தொ லைத்துள்ளனர். இதுபோன்ற சிக்கல்கள் எதிர்காலத்தில் நிகழாமல் தடுக்கவே இம் 
மனை வணிகச் சட்டம் உருவாக்கப்ப ட்டுள்ளது.
இனி இந்த சட்டத்தின் சிறப்பம்சங்கள் பற்றி பார்க்கலாம். இந்த புதிய சட்டத்தின்படி, மனை-வணிக விற்பனையில் ஈடுபடுபவர்கள் ஒவ்வொ ரு கட்டுமானத் திட்டத்தையும் ஒழுங்காற்று அமைப்பிடம் பதிவு செய்வ துடன், திட்டத்தின் நிலை குறித்து ஒழுங்காற்று அமைப்பின் வலைதள த்தில் அவ்வப்போ து பதிவு செய்ய வேண்டும்.
முன்பதிவு செய்யும் போது ஒரு நபர், மனையை முன்பதிவு செய்யும் போது, அவரு க்கு, மனைத் திட்டம் (லே அவுட் பிளான்), நிலத்தின் தகுதி, குடியிருப்பு ப் பதிவுகள், சட்ட ரீதியான அனுமதி விவரம் உள்ளிட்டவற்றை கட்டு மான நிறுவனங்கள் தெரிவிக்க வேண்டும்.
முன்பணம்
ஒரு மனையை முன் பதிவு செய்யும் போது, அதன் மொத்த மதிப்பில் 10 சதவீதத்தை முன் பணமாக கட்டுமான நிறுவனங்கள் வாங்கிக் கொள்கி ன்றன. ஆனால், அதன்பிறகுதான் ‘விற்பனை ஒப்பந்தம்’ தயாரி க்கப்படுகிறது. இனி ‘விற்பனை ஒப்பந்தம் தயாரிக்கப்படுவத ற்கு முன்பு, முன்பணமாகவோ, விண்ணப்பக் கட்டணமாக வோ எந்த சிறிய தொகையையும் பெற முடியாது.
விளம்பரம் கூட செய்யக் கூடாது. இந்த சட்டத்தின்படி, கட்டுமான நிறுவனங்கள், 
அதன் திட்டங்கள் கட்டாயம் பதிவு செய்த பின்னரே, குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்யமுடியும். அவ்வளவு ஏன், பதிவுசெய்த பிறகுதான் விளம்பரமே செய்ய முடியும்.
வெளிப்படைத்தன்மை அதுபோல் அனைத்து திட்டசெயல்முறைகளை வெளிப்படை யாக வாடிக்கையாளர்களுக்கு தெரிவித்தல் வேண்டும். அதன்படி, மனைத் திட்டம் (லே அவுட் பிளான் (Lay-Out Plan), நிலத்தின் தகுதி, குடியிருப்புப் பதிவுகள், சட்ட ரீதி யான அனுமதி விவரம் உள்ளிட்டவையும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு தெரிவிக்க வேண்டும்.
ஒவ்வொரு விளம்பரத்திலும், அந்த கட்டுமான திட்டத்தின் பதிவு எண் நிச்சயம் இடம்பெற வேண்டும். மேலும், கட்டுமான நிறுவனத்தின் பின்னணி விவரங்கள், கடந்த 5 ஆண்டுகளில் மேற்கொண்ட கட்டமா ன திட்டங்கள், முடிந்தவை, நடப்பில் உள்ளவை என அனைத்தும் முக்கியத்துவம் பெறுகின்றன.
புதிய கட்டுமான திட்டத்தின் ஒப்பந்ததாரர், கட்டட நிபுணர், கட்டட பொறியாளர், 
மேம்பாட்டு நிபுணர் என அனைவரின் பெயர்களும் இடம்பெற வேண்டும்.
நடப்பில் இருக்கும் திட்டங்களுக்கும் இந்த புதிய சட்டம், எதிர்கா லத்தில் புதிதாக கட்டப்படும் கட்டங்களுக்கு மட்டுமே பொருந்து ம் என்று நினைக்கவேண்டாம். ஏற்கனவே கட்டப்பட்டு வரும் கட்டங்கள் பற்றிய விவரங்களையும், கட்டுமான நிறுவனம் அடுத்த 3 மாதத்துக்குள் பதிவு செய்ய வேண்டியது அவசியமாகிறது.
இந்த பதிவுக்கு, கட்டட அனுமதி குறித்த உண்மையான விவர ங்கள், குறிப்பிடத்தக்க விஷயங்கள், பிறகு நடந்த மாறுதல்கள், வீடு, மனை வாங்குவோரிடம் இருந்து பெறப்பட்ட பணம், செல விடப்பட்ட பணம், கட்டடத்தை முடித்துக் கொடுக்க ஒப்புக் கொண்ட காலம், பொறி யாளர், கட்டட நிபுணர், கணக்கு தணிக்கையாளர் என அனைவரும் கொடுத்த 
சான்றிதழ்களும் இணைக்கப்பட வேண்டும்.
மனை வணிகச் சட்டத்தின்படி, இதுபோல பதிவுசெய்யாமல், விள ம்பரம் செய்யவோ , சந்தைப்படுத்தவோ, விற்கவோ, விற்பனைக்கு வைக்கவோ, வீடு, மனை வாங்க மக்களை அழைக்கவோ என எந்த அடிப்படை விஷயங்களையும் கட்டுமான நிறுவ னங்கள் மேற்கொள்ளக் கூடாது.
கட்டடத்துக்கு உத்திரவாதம்
கட்டடத்தின் உத்தரவாதத்துக்கும் மனை வணிகச்சட்டம் உறுதி அளிக்கிறது. அதாவது, ஒவ்வொரு கட்டடத்துக்கும் கட்டுமான நிறு வனம் 5 ஆண்டு காலத்துக்கு உத்தர வாதம் அளிக்க வேண்டும். என வே, வாங்கிய கட்டடத்தில் 5 ஆண்டுகளுக்குள் ஏந்த பிரச்னை ஏற்ப ட்டாலும், அதனை கட்டுமான நிறுவனம்தான் சரிசெய்து தரவே ண்டும். எந்த கட்டணமும் இன்றி, புகார் வந்த 30 நாட்களுக்குள் என்பது கட்டாயமா க்க ப்பட்டுள்ளது.
=> முஹம்மது அலி
RERA From A Real Estate Agent’s Point Of View- Complexities And Solutions
